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特稿|“租售并举”遇上“限购时代”,哪些房子更值得买?

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南 京 买 房 服 务 中 心

买房就找秘书长

南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人,南京房地产促进会秘书长张辉领衔专业团队,在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。

租售并举”,让南京租房市场已经生变


从上海土拍市场出现“出租属性”地块到广州租购同权,再到住建部等9部委下发于《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位等等一系列大动作都表明租赁时代将成为楼市未来最重要的发展趋势!


7月27日,新华社在其网站上发表了题为“住建部:将立法明确租售同权 建立稳定租期和租金等方面的制度”的文章,确定了租售同权立法的大消息!


业内人士认为,在打造多层次住房结构的房地产政策指向下,种种迹象表明,我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势,住房租赁市场将迎来新一轮发展期。


目前,南京也已走出租售并举的第一步,南京市房地产经纪行业协会已于近期正式成立。


在这样的背景之下,南京楼市尤其是房屋租赁市场产生了很大的影响:


1、二手房租金呈现上涨趋势。据每日楼市统计数据显示,今年6月全市9区560个有两居室出租的小区,其中多达289家小区的租金出现上涨,其余还有100多家小区持平。目前南京各板块已经开始呈现租金上涨的趋势,在“租售并举”的大势所趋之下,大量住房租赁需求将被释放,在未来南京出台住房租赁市场发展的相关方案后,符合条件的住房租金上涨是必然的。


2、越来越多的中介开始重视租赁生意,放弃一部分冷清的二手房生意。据媒体报道,一家桥北门店的经理告诉记者,他们的5位店员中有4位眼下都在忙带租客看房,真正打理卖房生意的几乎只剩下自己了。


3、二手房租赁市场开始兴起一种新房源“学租房”,不少房主在网上挂出了“陪读”的学区房出租信息。


以前租房的学生家长,以在公办名校择校的居多,但随着近两年公办校严控择校,新增的陪读租房族,以孩子上民办校的居多。许多家长为了给孩子选一个好一点的房子,根本不议价。


4、长租房也有越来越多的租客询问,长租房源越来越多。


不仅如此,“租售同权”与“租房入户”政策准备立法与全面推广,也标志着房地产市场游戏规则的改变。新游戏规则必然给开发商与投资者带来新的赚钱机会。


买住宅,预期是房价会涨,买公寓,预期是房租会涨。这是两者区别,因为公寓后期交易税费远远高于住宅,所以买公寓是长期持有,当包租婆的选择对于投资客来说,在南京配套资源丰富的区域购房,等租金上涨后租出去,投资回报比较可观。


目前,住宅限购、限贷、限卖,投资客被迫转向不限购、不限贷、不限卖的公寓市场加之主城住宅豪宅化,房价越长越高,高总价决定了其租赁收益的投资回报比十分有限。


不仅如此,今年的商办新规,今后将不再审批带有独立卫生间、独立厨房的小户型公寓,也让南京的公寓投资进入窗口期。


租赁时代,公寓房租涨多涨少,看什么?



尽管目前公寓投资很热,但不得不提醒大家公寓市场绝对不是任何一个项目都有投资价值,也不是每个公寓的房租都能乘着“租售并举”东风顺势而而涨。


1、看物业形态:综合体物业,胜!


为了确保居住品质,务必要选择多类建筑产品混搭的社区。这种社区将有效平衡社区内人口密度,提升舒适度。这样的搭配,会在园林绿化、配套服务上更好,有更高标准的公共设施及服务。


公寓价值还体现在综合体物业,只有集办公、商业、酒店、公寓等多种产品于一身的综合体,得以实现内部各功能、各产品间需求的互通共生,才能促进整个社区及公寓产品价值提升。



位于安德门大街与软件大道交汇处紫悦广场项目总体量约21万方是集大型商业、现代化办公、精品酒店式公寓为一体的城市综合体。


一街之隔的雨花客厅规划有8万方商业,预计今年9月份试营业,南京的第一家沃尔玛山姆会员店、影海上明珠影城、迪卡侬旗舰店、英皇体育俱乐部等知名商家都已经签约落定雨花客厅。除以之外,星巴克、鱼无双,晋家门、小杨生煎等36家餐饮也签约入驻!  



除此之外,向南300米左右,是去年开始营业的楚翘城主打餐饮业态并集合了文化、创意、艺术等。整个区域内汇聚了十几万方的商业,完全可以满足年轻人的生活消费娱乐需求。


2、看交通&环境:交通便利自然环境优越者,胜!


无论是保障日常自住更宜居,还是作为投资促涨因素,交通与环境二者必不可少。

地铁让出行更方便,另外,从我国开通地铁的城市来看,轨道交通沿线均为房价和租金涨速最快的区域。谷歌在《用大数据说话,地铁对房价的影响有多大》中阐述了地铁对房价的影响。

地铁房有其自身的涨价规则,影响地铁房房价涨幅快过其它非地铁房的时间节点主要有3个:地铁规划站点确定时、地铁开始动工时、地铁开通后,影响最大的是即将通车的地铁线。

同时,地处不可复制的优质自然资源旁,对房价有极大的影响,因为优质的自然资源一般亦是诞生高档住宅的绝佳之地,意味着未来的升值空间。

如果二者皆有不足,价格涨速将会明显减慢。


紫悦广场迷邸公寓,真正意义上的地铁上盖,位于已开通1号线天隆寺地铁站上方,与天隆寺站2、3号口无缝对接,小区负一楼可直接通往地铁站,方便租客去往南京各个地方。同时,从天隆寺地铁站出发,3站南京南,5站新街口,位于主城的紫悦广场,地理位置极佳。



在自然资源方面,项目毗邻国家4A级旅游景区雨花台风景区和天隆寺生态园林景区等,是主城内难得一见的生态型地铁上盖商办综合体,后期业主,或入住企业员工可以随时休闲散步。



3、看区域规划:有区域规划产业支撑的板块,胜!


社区品质对房产价值的拉升有上限,只有坐拥区域大规划,且规划逐步落地才是催涨租金上涨的利器。

只有依托这些国家级、城市级的大规划为区域带来的千亿投资,才能促使区域基建设施焕然一新,壮大区域的产业发展,带来庞大的居住需求。


紫悦广场位于主城南雨花台区软件谷中心位置,据相关资料显示,软件谷作为目前南京最大的高端创新产业园基地,已引入600余家国内外知名软件企业,吸引了华为、中兴通讯、SAP、IBM、东软等国内一线IT企业进驻,高新技术企业云集年产值超过2000亿,超过25万高收入人群在这里上班


这里聚集了大量的追求品质生活的高素质的白领人员,然而,目前软件谷可供居住的高品质项目太少。紫悦广场位于软件谷核心区位,为软件谷众多的创客提供了一个居住的绝佳选择,让高知人才不仅可以工作于此,更可以生活于此。

(南京软件谷)


另外,值得关注的是,南外系新校雨花国际学校今年全面开建,预计最快明年落成。紫悦迷邸公寓距离南外雨花国际学校仅900米,未来将成为南外家长陪读居所的品质之选。居住在紫悦广场,既能让孩子上学更加方便,同时也能让孩子从小接触高知圈层,有益于他们的成长之路。


除了得天独厚的地段优势,这个生态型地铁上盖商办综合体项目——紫悦迷邸公寓的户型也兼具实用性和舒适度,从近日才公开的37㎡户型样板间中就能感受到。虽然面积不大但尺度感很好,且拥有多重收纳空间和高品质装修。



从大门进去,右手边是开放式厨房,左手边是独立洗手间↓↓


开放式厨房:

选用了全球厨房领域领导品牌瑞士弗兰卡、美国怡口、西门子等国际一线品牌。更多个细节上,为住客贴心考虑,如瑞士弗兰卡双头电磁炉,双头高效设计;伸缩餐桌收放自如不占空间;天使拉篮轻轻一拉,轻松拿到顶柜中的物品,将存储空间利用率达到最大化。



干湿分离的卫生间:


尽管这个户型面积仅37㎡,但是卫生间的面积却一点都不小,除了宽敞的空间感,卫生间在打造时配置了汉斯格雅、杜拉维特、高仪等全德系国际一线品牌,还特别特别配备了艾芬达的电热毛巾架可快速烘干湿毛巾,浴巾和衣物和成卫浴的智能一体式坐便器,无水箱设计,更加节省空间



这个37㎡公寓,客厅和起居室一体化,面积不大,但整体感觉十分宽敞明亮,尺度阔绰,舒适感很强,同时配置了多重收纳系统,既让东西有处可放,有保证了空间的整洁。


写在最后:


据小编了解,该项目预计8月份首开,推出4号楼,层高7层,1层商铺,2-7层为公寓37-43㎡小户型公寓为主,还有76-86㎡的舒适型公寓和少量96㎡的小三房公寓。关于这次开盘,价格尚未确定,需等销许批复后方可确定,但目前可以参考周边项目。


目前项目主力户型37㎡和43㎡户型样板间均已开放,感兴趣的粉丝,不妨去现场实地体验一下。



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7年南京大学的城市规划专业学习,5年万科等品牌房企的操盘经验,12年南京房地产促进会的行业领导经历,南京房地产行业有关的政府部门、千家房企、媒体、上下游产业的整合平台,建委、国土、房产、规划、河西新城、江北新区等各级政府部门咨询顾问,中央、省市各级媒体资深权威地产评论员,南京地产圈买房投资达人,经历南京楼市超20年成长之路,人称:南京活地图,南京楼市活地图。专业权威,买房就找秘书长,买房就看《辉哥说楼市》。


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